Khi tạo hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế nhà đất, không phải trường hợp nào cũng cần cùng một bộ tờ khai. Tokhai căn cứ vào mục đích sử dụng đất và diện tích của từng loại đất mà bạn nhập để tự động thêm hoặc bỏ những giấy tờ chỉ phù hợp với hồ sơ đó.
Việc lựa chọn này giúp bộ hồ sơ gọn hơn, hạn chế tình trạng in thừa tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với thửa đất chỉ có đất nông nghiệp, hoặc thiếu bản cam kết hạn mức khi nhận chuyển quyền đất nông nghiệp.
Tokhai lựa chọn biểu mẫu theo thông tin bạn cung cấp. Việc một tờ khai được thêm hoặc bỏ không đồng nghĩa với kết luận cuối cùng về nghĩa vụ thuế, điều kiện nhận chuyển quyền hoặc thành phần hồ sơ mà cơ quan tiếp nhận có thể yêu cầu trong từng trường hợp cụ thể.
Tokhai căn cứ vào thông tin nào?
Hệ thống đọc các thông tin về thửa đất đã được nhập từ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gồm:
- Tổng diện tích thửa đất.
- Diện tích đất ở và loại đất ở: ONT là đất ở tại nông thôn, ODT là đất ở tại đô thị.
- Diện tích và loại đất nông nghiệp, chẳng hạn đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa, đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất rừng.
- Loại giao dịch: chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất.
Bạn cần ghi riêng diện tích đất ở và diện tích đất nông nghiệp. Tổng các phần diện tích phải phù hợp với diện tích thửa đất thể hiện trên giấy tờ.
“Đất vườn”, “đất ruộng” hoặc “đất rừng” là cách gọi quen thuộc trong đời sống. Khi lập hồ sơ, cần căn cứ vào mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận. Ví dụ, phần đất thường được gọi là đất vườn có thể được ghi là đất trồng cây lâu năm; không tự coi phần này là đất ở nếu giấy tờ không xác định là ONT hoặc ODT.
Trường hợp 1: Thửa đất chỉ có đất ở
Ví dụ: Giấy chứng nhận ghi toàn bộ 120 m² là đất ở tại nông thôn (ONT), không có diện tích đất nông nghiệp.
Tokhai sẽ:
- Thêm Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vào bộ hồ sơ.
- Không thêm Bản cam kết về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 xác định đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị là đối tượng chịu thuế. Vì vậy, trong phạm vi các loại đất mà công cụ đang hỗ trợ, diện tích ONT hoặc ODT là căn cứ để Tokhai đưa tờ khai này vào bộ hồ sơ.
Trường hợp 2: Thửa đất chỉ có đất nông nghiệp
Ví dụ: Giấy chứng nhận ghi 544 m² đất trồng cây lâu năm, không có phần diện tích ONT hoặc ODT.
Tokhai sẽ:
- Bỏ Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
- Thêm Bản cam kết về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Bản cam kết sử dụng cách gọi chung là “nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, chuyển quyền sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Vì vậy, cách gọi này phù hợp cho cả hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế đang được Tokhai hỗ trợ.
Điều 177 Luật Đất đai 2024 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp đối với từng loại đất; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức phù hợp với điều kiện của địa phương.
Hạn mức được xác định theo từng loại đất và quy định của UBND cấp tỉnh. Vì vậy, Tokhai không ghi cứng một mức như 150 ha cho tất cả địa phương. Người nhận quyền phải tự đối chiếu tổng diện tích đang sử dụng và chịu trách nhiệm về nội dung cam kết.
Trường hợp 3: Một thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp
Ví dụ: Thửa đất có 100 m² đất ở tại đô thị (ODT) và 195 m² đất trồng cây lâu năm.
Theo quy tắc hiện tại, Tokhai sẽ:
- Thêm Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, vì thửa đất có phần diện tích đất ở.
- Không tự động thêm Bản cam kết về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Đây là quy tắc lắp bộ hồ sơ của Tokhai dành cho trường hợp đất hỗn hợp. Nếu cơ quan tiếp nhận tại địa phương yêu cầu thêm bản cam kết hoặc giấy tờ khác cho phần đất nông nghiệp, bạn vẫn cần bổ sung theo hướng dẫn của cơ quan đó.
Vì sao việc nhập đúng diện tích rất quan trọng?
Chỉ cần nhập nhầm diện tích đất ở bằng 0 hoặc đưa diện tích đất nông nghiệp vào ô đất ở, bộ hồ sơ có thể bị chọn sai:
- Có đất ở nhưng nhập bằng 0: tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có thể bị bỏ.
- Chỉ có đất nông nghiệp nhưng nhập vào phần đất ở: hệ thống có thể thêm nhầm tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và không thêm bản cam kết hạn mức.
- Thửa đất hỗn hợp nhưng nhập toàn bộ diện tích vào một loại đất: nội dung trên các tờ khai có thể không khớp Giấy chứng nhận.
Cách kiểm tra trước khi tải bộ tờ khai
Đọc mục đích sử dụng đất trên Giấy chứng nhận
Ghi đúng tên hoặc ký hiệu của từng loại đất; không suy đoán theo hiện trạng đang trồng cây, làm vườn hoặc xây nhà.
Nhập riêng diện tích từng loại đất
Tách rõ diện tích đất ở và diện tích đất nông nghiệp. Nếu có cả hai loại, khai đầy đủ cả hai phần.
Đối chiếu danh mục giấy tờ được tạo
Kiểm tra xem bộ hồ sơ có Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hoặc Bản cam kết hạn mức đúng với trường hợp của mình hay chưa.
Đọc lại trước khi ký
Đối chiếu họ tên, số giấy tờ, thông tin thửa đất, diện tích và nội dung cam kết. Người ký chịu trách nhiệm về thông tin kê khai.
Tóm tắt nhanh
- Chỉ có đất ở ONT hoặc ODT: có tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; không có bản cam kết hạn mức đất nông nghiệp.
- Chỉ có đất nông nghiệp: không có tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; có bản cam kết hạn mức nhận chuyển quyền đất nông nghiệp.
- Có cả đất ở và đất nông nghiệp: có tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; theo quy tắc hiện tại không tự động thêm bản cam kết hạn mức.
Bạn có thể xem thêm hướng dẫn Mẫu 01/TK-SDDPNN hoặc tạo bộ tờ khai nhà đất trên Tokhai.