Sau khi mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà đất, người nhận quyền thường phải nộp hồ sơ sang tên và thực hiện các khoản thuế, lệ phí liên quan. Không nên tự tính tiền rồi chuyển khoản. Cơ quan thuế sẽ căn cứ hồ sơ để xác định số tiền và gửi thông báo nghĩa vụ tài chính.
Khi có thông báo hoặc mã hồ sơ, người nộp mới tra cứu và thanh toán qua eTax Mobile hoặc kênh điện tử được địa phương hỗ trợ. Trình tự gồm: nộp hồ sơ → nhận thông báo → kiểm tra thông tin → thanh toán → lưu chứng từ.
Thông tư này ban hành hệ thống biểu mẫu quản lý thuế mới áp dụng từ ngày 01/07/2026.
Những việc có thể thực hiện online
Tại địa phương đã cung cấp dịch vụ trực tuyến, người nộp có thể khai và gửi hồ sơ qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia hoặc cổng dịch vụ công của tỉnh, thành phố nơi có đất. Giấy tờ đính kèm phải là bản điện tử hợp lệ theo yêu cầu của thủ tục.
Thông tư 89/2026/TT-BTC áp dụng hệ thống biểu mẫu quản lý thuế mới từ ngày 01/07/2026. Thông tư chỉ quy định về biểu mẫu, không quy định mọi hồ sơ phải được xử lý hoàn toàn online từ ngày này.
Thủ tục đăng ký biến động đất đai bằng phương tiện điện tử hiện được quy định tại Phần XVIII Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, theo Văn bản hợp nhất 41/VBHN-BNNMT năm 2026. Điều 49 Nghị định 101/2024/NĐ-CP là quy định cũ và đã bị bãi bỏ.
Không phải địa phương nào cũng xử lý toàn bộ hồ sơ qua mạng. Trước khi chuẩn bị giấy tờ, cần kiểm tra thủ tục đang được cung cấp trên cổng dịch vụ công nơi có đất.
Quy trình nộp thuế nhà đất online
Quy trình thực hiện từng bước
Nộp hồ sơ sang tên
Nộp tại Bộ phận Một cửa hoặc gửi hồ sơ trên cổng dịch vụ công của địa phương nơi có đất. Tên pháp lý của thủ tục sang tên là đăng ký biến động đất đai.
Nhận thông báo số tiền phải nộp
Sau khi nhận thông tin hồ sơ, cơ quan thuế xác định các khoản phải nộp và gửi thông báo. Cần kiểm tra tên người nộp, mã hồ sơ, số tiền và hạn thanh toán.
Thanh toán
Thanh toán trên eTax Mobile hoặc theo kênh điện tử ghi trong thông báo. Một số ngân hàng đã kết nối cũng cho phép nộp trực tiếp trên ứng dụng ngân hàng.
Lưu chứng từ và theo dõi hồ sơ
Lưu giấy nộp tiền hoặc xác nhận giao dịch điện tử. Tra cứu trạng thái hồ sơ và chỉ bổ sung chứng từ khi cơ quan tiếp nhận yêu cầu.
Trước khi nộp tiền, cần đối chiếu tên người nộp, mã hồ sơ và số tiền với thông báo nghĩa vụ tài chính hoặc tài khoản thuế điện tử. Không chuyển tiền vào tài khoản cá nhân và không mở đường dẫn không rõ nguồn gốc.
Hồ sơ thuế thường gặp khi sang tên nhà đất
Mỗi loại giao dịch phát sinh các tờ khai thuế, lệ phí khác nhau. Các mẫu trong Thông tư 89/2026/TT-BTC không dùng đồng thời cho mọi hồ sơ.
Mẫu nào dùng cho trường hợp nào?
- Mẫu 01/LPTB: Tờ khai lệ phí trước bạ, áp dụng đối với nhà, đất.
- Mẫu 03/BĐS-TNCN: Tờ khai thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng là bất động sản.
- Mẫu 01/MGTH: Văn bản đề nghị miễn, giảm thuế khi có căn cứ; đây không phải giấy tờ bắt buộc trong mọi giao dịch.
- Mẫu 01/TK-SDDPNN: Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.
Hồ sơ sang tên thường còn có Giấy chứng nhận, hợp đồng hoặc văn bản về giao dịch và giấy tờ của các bên. Giấy tờ cụ thể thay đổi theo loại giao dịch và thủ tục tại địa phương.
Cách nộp trên eTax Mobile
Theo hướng dẫn của cơ quan thuế, quy trình cơ bản trên eTax Mobile gồm:
- Chọn nhóm chức năng Nộp thuế.
- Kiểm tra mã số thuế đang đăng nhập.
- Chọn Nộp tất cả hoặc chọn từng khoản cần nộp.
- Tạo Giấy nộp tiền và chọn phương thức thanh toán.
- Thanh toán qua ngân hàng hoặc mã QR.
- Kiểm tra thông báo thanh toán thành công và lưu chứng từ điện tử.
Tên nút và cách xác thực có thể thay đổi theo phiên bản ứng dụng. Nếu chưa thấy khoản phải nộp, cần kiểm tra lại mã hồ sơ. Trường hợp thông tin đã đúng nhưng hệ thống vẫn chưa hiển thị, liên hệ cơ quan thuế ghi trên thông báo.
Những lỗi thường gặp
- Sai mã hồ sơ hoặc mã khoản phải nộp: khoản tiền có thể không được ghi nhận đúng hồ sơ.
- Nộp thiếu một khoản: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và các khoản khác có thể hiển thị thành nhiều khoản phải nộp riêng.
- Không lưu chứng từ: nếu hệ thống cập nhật chậm, cần chứng từ điện tử để yêu cầu kiểm tra giao dịch.
- Dùng sai phiên bản biểu mẫu: hồ sơ khai thuế có kỳ tính thuế trước ngày 01/07/2026 dùng mẫu áp dụng trước thời điểm Thông tư 89 có hiệu lực; hồ sơ có kỳ tính thuế từ ngày 01/07/2026 cần đối chiếu mẫu hiện hành.
- Làm theo hướng dẫn của địa phương khác: nơi tiếp nhận và các bước thực hiện online có thể khác nhau giữa các tỉnh, thành phố.
Câu hỏi thường gặp
Câu hỏi thường gặp
Nguồn tham khảo
- Thông tư 89/2026/TT-BTC trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ
- Văn bản hợp nhất 41/VBHN-BNNMT về Nghị định 151/2025/NĐ-CP
- Hướng dẫn nộp thuế trên eTax Mobile
Tạo và kiểm tra tờ khai nhà đất theo từng loại giao dịch tại TOKHAI.COM.